2026년 전월세 전환율 계산은 “몇 %로 계산하느냐”부터 맞춰야 해요. 2026년 8월 27일 한국은행 기준금리가 연 3.00%가 되면서 법정 전월세전환율 상한은 연 5.00%가 됐어요. 이 비율이면 보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 월 약 41만6,667원이 늘어나요.
같은 2026년 안에서도 이 비율은 4.50% → 4.75% → 5.00%로 두 번 바뀌었어요. 그래서 연초 기준 계산을 그대로 따르면 상한을 잘못 잡고, 집주인이 제시한 월세가 상한을 넘는지도 판단할 수 없어요.
2026년 8월 27일 이후 법정 전월세전환율 상한은 연 5.00%예요. 보증금 1억원을 월세로 바꾸면 월 약 41만6,667원이 추가돼요. (2026년 10월 기준·기준금리가 바뀌면 함께 바뀌어요)
- 법정 전월세전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리 + 2%p 중 낮은 비율이에요
- 2026년 8월 27일부터 기준금리가 3.00%라 법정 상한은 연 5.00%예요
- 계산은 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12예요
- 보증금 1억원이면 월 약 416,667원이 늘어요
- 전체 보증금이 아니라 실제로 줄어드는 보증금에만 적용해요
- 집주인 제안은 늘어난 월세 × 12 ÷ 줄어든 보증금으로 실제 전환율을 확인해요
- 전환율 5%와 임대료 증액 상한 5%는 서로 다른 규정이에요
2026년 안에서 기준금리가 바뀐 날을 기준으로 정리하면 이래요.
| 기간 | 한국은행 기준금리 | 기준금리 + 2%p | 법정 상한 |
|---|---|---|---|
| 2026.01.01 ~ 07.15 | 2.50% | 4.50% | 4.50% |
| 2026.07.16 ~ 08.26 | 2.75% | 4.75% | 4.75% |
| 2026.08.27 이후 | 3.00% | 5.00% | 5.00% |
기준금리는 앞으로도 바뀔 수 있어요. 계산기마다 기준금리 반영 시점이 달라서, 결과를 보기 전에 입력된 기준금리가 맞는지부터 확인해보세요. 아래 계산기는 「한국은행 기준금리」 칸에 새 값을 넣으면 바로 다시 계산돼요. (2026년 10월 기준)
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전월세 전환 계산기
남길 보증금과 집주인이 제시한 월세를 넣어 법정 상한과 바로 비교해요
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2026년 전월세 전환율, 8월 27일부터 5.0%예요
법정 전월세전환율은 주택임대차보호법 제7조의2가 정해요. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때, 두 비율 중 낮은 쪽을 넘을 수 없다는 규정이에요.
첫째는 연 10%, 둘째는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율이에요. 10%와 2%라는 숫자는 같은 법 시행령 제9조에 들어 있어요.
8월 27일 이후 기준금리는 3.00%라 둘째 비율이 5.00%예요. 10%보다 낮으니 5.00%가 상한이 돼요. 기준금리가 8% 아래인 동안은 늘 둘째 비율이 적용된다고 보면 돼요.
이 숫자는 “넘으면 안 되는 선”이에요. 그보다 낮은 비율로 정하는 건 집주인과 협의할 수 있어요.
보증금 1억 줄이면 월 41만6,667원, 연초보다 얼마 올랐나
공식은 하나예요. 월세 증가액 = 월세로 바꾸는 보증금 × 연 전환율 ÷ 12. 전환율은 1년 기준이라 마지막에 12로 나눠 한 달 치로 바꿔요.
보증금 1억원이면 1억 × 5% = 500만원이 1년 치예요. 이걸 12로 나누면 월 약 416,667원이에요.
| 월세로 바꾸는 보증금 | 연초 4.50% | 8월 27일 이후 5.00% | 차이 |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 187,500원 | 약 208,333원 | 약 20,833원 |
| 1억원 | 375,000원 | 약 416,667원 | 약 41,667원 |
| 2억원 | 750,000원 | 약 833,333원 | 약 83,333원 |
| 3억원 | 1,125,000원 | 1,250,000원 | 125,000원 |
기존 월세가 있었다면 표의 금액은 그 위에 더해지는 몫이에요. 표 금액이 새 월세 전체가 아니라는 점을 기억해두세요.
전체 보증금으로 계산하면 안 돼요. 보증금 3억원 전세를 보증금 2억원 + 월세로 바꾸면, 계산 대상은 3억원이 아니라 줄어든 1억원이에요. 3억원으로 계산하면 월 125만원이 나와 상한을 세 배로 잡게 돼요.
전월세전환율의 개념과 전세·반전세·월세 구조 비교는 전월세전환율 계산·법정 상한 정리에 따로 정리했어요. 이 글은 2026년에 바뀐 상한과 집주인 제안을 확인하는 법에 집중해요.
내 계약의 실제 전월세 전환율 계산하는 법
집주인이 “보증금 1억 내리고 월세 50만원”처럼 제안했다면 공식을 거꾸로 써요. 실제 전환율 = 늘어난 월세 × 12 ÷ 줄어든 보증금 × 100이에요.
50만원 × 12 = 600만원을 1억원으로 나누면 6.0%예요. 법정 상한 5.00%보다 높아요. 5.00%로 맞추면 월 약 416,667원이라, 제안은 월 약 83,333원(1년 100만원) 더 많은 셈이에요.
계산이 번거로우면 전월세 전환 계산기에 기존·변경 조건을 넣어 바로 확인해보세요.
| 단계 | 할 일 | 예시 (3억 전세 → 2억 + 월 50만원) |
|---|---|---|
| ① 기준금리 확인 | 계약 시점 한국은행 기준금리 | 3.00% (8월 27일 이후) |
| ② 법정 상한 구하기 | 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값 | 5.00% |
| ③ 줄어드는 보증금 | 기존 보증금 − 새 보증금 | 3억 − 2억 = 1억원 |
| ④ 실제 전환율 | 늘어난 월세 × 12 ÷ 줄어든 보증금 | 600만 ÷ 1억 = 6.0% |
| ⑤ 다음에 할 일 | 상한 이하면 진행, 넘으면 조정 요청 | 월 약 416,667원 이하로 조정 요청 |
위 표는 예시예요. 실제 보증금·월세 조건에 맞춰 숫자를 바꿔 보세요.
2026년 전환율이 4.5%에서 5.0%로 바뀐 이유
바뀐 건 법이 아니라 기준금리예요. 2026년 초 기준금리 2.50%일 때 상한은 4.50%였어요. 7월 16일 2.75%로 오르며 4.75%, 8월 27일 3.00%로 오르며 5.00%가 됐어요. 기준금리 변경 이력은 한국은행 기준금리 추이에서 확인할 수 있어요.
보증금 1억원 기준으로 보면 연초 4.50%일 때 월 375,000원, 4.75%일 때 약 395,833원, 지금 상한으로는 약 416,667원이에요. 위 표처럼 1억원당 월 약 41,667원, 1년 50만원 차이예요.
그래서 4.5%·4.75%로 계산한 글을 보면 언제 쓰인 글인지부터 확인해야 해요. 반대로 기준금리가 내려가면 상한도 같이 내려가요. 2026년 전환율을 하나의 숫자로 외우면 안 되는 이유예요.
전월세 전환율 5%와 임대료 인상 5%는 달라요
“전환율 5%”를 “임대료를 5%까지 올릴 수 있다”로 읽으면 틀려요. 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때의 비율(제7조의2)이고, 5% 증액 상한은 차임·보증금을 올릴 때의 한도(제7조)예요.
| 구분 | 전월세 전환율 | 차임·보증금 증액 상한 |
|---|---|---|
| 근거 | 주택임대차보호법 제7조의2 | 주택임대차보호법 제7조 |
| 정하는 것 | 보증금을 월세로 바꾸는 비율 | 임대료를 올리는 한도 |
| 기준 | 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값 | 약정 금액의 20분의 1 |
| 바뀌나 | 기준금리 따라 바뀜 | 비율 고정 |
증액 상한에는 시점 제한도 있어요. 임대차계약을 맺거나 차임·보증금을 올린 뒤 1년 안에는 증액청구를 할 수 없어요.
2026년 10월 현재 두 숫자가 같은 5%인 건 우연이에요. 기준금리가 바뀌면 전환율만 움직여요. 증액 상한 계산은 계약갱신청구권 5% 상한 계산 기준에서 따로 정리했어요.
계약갱신 때 전세를 월세로 바꿀 때 확인할 것
찾기쉬운 생활법령정보에 따르면, 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 중에 전세를 월세로 바꾸려면 임차인의 동의가 필요해요. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보기 때문이에요. 동의해서 전환한다면 법정 전환율이 적용돼요.
그래서 제안을 받으면 바로 답하기보다 먼저 계산해보세요. 줄어드는 보증금과 늘어나는 월세로 실제 전환율을 구하고, 전세를 유지하는 쪽과 비용을 비교한 뒤 정해도 늦지 않아요.
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전세 vs 월세 계산기
제안받은 반전세 조건과 지금 전세 중 어느 쪽이 덜 드는지 금액으로 비교해요
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- 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인했다
- 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값을 상한으로 잡았다
- 전체 보증금이 아니라 줄어드는 보증금으로 계산했다
- 1년 금액을 12로 나눠 월세로 바꿨다
- 전환율 5%와 임대료 증액 5%를 구분했다
- 바뀐 보증금·월세를 계약서에 정확히 남겼다
바뀐 조건을 계약서에 남길 문구는 전세계약 특약사항 문구를 참고해보세요. 갱신 자체를 거절당할 수 있는지가 궁금하면 계약갱신청구권 거절 사유에서 확인할 수 있어요.
법정 전환율을 초과했다면 어떻게 하나요
주택임대차보호법 제10조의2는 법정 월차임 산정률을 넘겨 월세를 정해 낸 경우, 초과 지급한 차임 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정해요.
먼저 숫자를 정리해두세요. 계약서와 월세 이체 내역을 모으고, 전환할 때의 기준금리로 법정 상한과 실제 전환율을 계산해두면 얼마가 초과인지 분명해져요.
반환을 청구하는 절차와 기간은 사안마다 달라질 수 있어요. 실제로 청구하려면 법률 전문가나 공공 법률 상담에서 내 계약에 맞는 방법을 확인해보세요.
자주 묻는 질문
Q. 2026년 전월세전환율은 몇 퍼센트인가요?
A. 날짜에 따라 달라요. 1월 1일~7월 15일은 4.50%, 7월 16일~8월 26일은 4.75%, 8월 27일 이후는 5.00%예요. 전환하는 시점의 기준금리로 계산해야 해요.
Q. 전세 2억원을 전부 월세로 바꾸면 얼마인가요?
A. 5.00% 기준으로 2억 × 5% ÷ 12 = 월 약 833,333원이에요. 1억원만 바꾸면 월 약 416,667원이에요.
Q. 기존 월세가 있으면 어떻게 계산하나요?
A. 계산한 금액을 기존 월세에 더해요. 보증금 2억 + 월세 30만원에서 보증금을 1억으로 낮추면, 약 416,667원이 더해져 월 약 716,667원이 상한이에요.
Q. 기준금리가 오르면 전월세전환율도 오르나요?
A. 네. 기준금리 + 2%p가 연 10%보다 낮은 동안은 기준금리를 그대로 따라가요. 2026년에도 기준금리가 두 번 오르며 상한이 4.50%에서 5.00%가 됐어요.
Q. 계산기마다 결과가 다르게 나와요. 왜 그런가요?
A. 대부분 입력된 기준금리가 달라서예요. 2026년 8월 27일 이후 기준금리는 3.00%라, 2.50%나 2.75%가 들어 있으면 예전 상한(4.50%·4.75%)으로 계산돼요. 계산하기 전에 기준금리 칸부터 확인해보세요.
Q. 월세를 전세로 바꾸는 계산도 가능한가요?
A. 같은 비율로 역산할 수는 있어요. 월세 50만원이면 50만 × 12 ÷ 5% = 1억2,000만원이에요. 다만 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 경우를 정한 규정이라, 이 값은 참고용으로만 보세요.
Q. 계약갱신 때 집주인이 월세 전환을 요구하면 따라야 하나요?
A. 갱신청구권을 행사한 계약에서 전세를 월세로 바꾸려면 임차인 동의가 필요해요. 동의한다면 법정 전환율 안에서 정해야 해요.
Q. 전월세전환율 5%와 임대료 인상 5%는 같은가요?
A. 아니에요. 전환율은 기준금리에 따라 움직이는 비율이고, 증액 상한은 약정 금액의 20분의 1로 고정돼 있어요. 기준금리가 3.00%라서 숫자가 우연히 같아진 거예요.
Q. 법정 전환율보다 높게 낸 월세는 돌려받을 수 있나요?
A. 주택임대차보호법 제10조의2에 초과 지급한 차임의 반환을 청구할 수 있다는 규정이 있어요. 구체적인 방법은 내 계약 상황에 따라 다를 수 있으니 전문가 상담으로 확인해보세요.
Q. 부동산 통계에 나오는 전월세전환율과 같은 건가요?
A. 달라요. 통계로 발표되는 전환율은 시장에서 관찰된 수치이고, 이 글의 5.00%는 법이 정한 상한이에요. 계약이 상한 안인지 따질 땐 법정 비율로 봐야 해요.
기준일 · 2026년 10월 2일 기준. 법정 전환율은 한국은행 기준금리에 따라 바뀔 수 있어요.